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空き家でお困りの方へ→空き家対策特別措置法

 空き家の現状820万戸

 

空き家の写真

 

全国の空き家数は、下記の表のとおり、2013年(平成25年)の時点で820万戸と過去最高となり、全国の住宅の13.5%を占めていることが分かりました。
2013年の時点で、何と7〜8軒に1軒は誰も住んでいないことになります。

 

図表1 「空き家数」及び「空き家率」の推移【全国】(昭和38年~平成25年)

図表1 「空き家数」及び「空き家率」の推移【全国】(昭和38年~平成25年)

資料:総務省統計局「2013年住宅・土地統計調査

 

空き家については、少子高齢化の進展や人口移動の変化などにより、増加の一途をたどっています。

 

1993年(平成5年)に448万戸だったところ、2013年(平成25年)では820万戸と、この20年間で1.8倍になっています。

 

また、空き家率でみても、1998年(平成10年)に1割を超え11.5%となり、その後も一貫して上昇を続けています。

 

東京オリンピックが開かれる2020年には、全国の空き家は1,000万戸に達し、空き家率はなんと15%にまで上昇すると予想されています。

 

管理が行き届いていない空き家が、防災、衛生、景観等の生活環境に影響を及ぼすという社会問題が起きています。また、少子高齢化が進展する中、空き家の有効的な利用のための対応が各地において必要となっています。

 空き家対策特別措置法

上記のような背景から、2015年5月26日、空家等対策の推進に関する特別措置法(いわゆる空き家対策特別措置法)が全面施行されました。

 

この法律が適用されれば「特定空き家」については、6分の1に低減されていた固定資産税が6倍に跳ね上がり(200平方メートル以下の場合)、自治体は新たに除却、修繕、立木竹の伐採等などの措置を助言・指導できることになります。

 

助言や指導によって措置がなされなければ勧告、命令へと段階的に手続きが進められることになります。

 

 空き家の定義

空き家とは、建築物又はこれに附属する工作物であって居住その他の使用がなされていないことが常態であるもの及びその敷地(立木その他の土地に定着する物を含む。)をいいます。(空家等対策の推進に関する特別措置法第2条)

 

国土交通省と総務省は、空き家かどうかの具体的な判定基準として、

 

「1年間にわたって、人の出入りや電気、ガス、水道の使用がないこと」

 

を挙げています。

 

 特定空き家とは

この法律が施行されたことによって、すでに空き家を抱えている方々は驚かれているかもしれません。
しかし、自治体による除却等の措置は、全国の空き家820万戸すべてが対象になるわけではありません。

 

一般的にイメージする空き家というよりは「廃虚」に近い、外部に危険を与えそうな下記の「特定空き家」について適用されるものだからです。

 

以下のような状態にあるものを特定空き家といいます(同法第2 条第2項)。
そして、ガイドラインの中で、下記のような例を示し、これらの例に該当しない場合でも、適切に判断していくことが必要と記載しています。

①倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態

 

そのまま放置すると建物が倒壊したり、屋根や壁が崩れ落ちたりする恐れのある物件です。

 

例えば、柱が傾いている、土台が腐っている、屋根や外壁が崩れ落ちそうになっている、土地を囲っているコンクリートの擁壁(ようへき)が老朽化して危険な状態であるなど、物理的に危ない個所が目立つ空き家は要注意です。

 

②著しく衛生上有害となるおそれのある状態

 

有害物質や汚水が漏れ出ていたり、いわゆる「ゴミ屋敷」状態になっていたりするような物件です。

 

例えば、アスベストを吹き付けた部分がむき出しになってアスベストが飛散している、トイレの浄化槽が壊れたり排水が流れ出たりなどして臭う、ごみの放置や不法投棄で臭いがきつくなっていたり、ねずみ、はえ、蚊などが大量発生してしまっているなど、地域住民の日常生活に影響が出てしまっているケースがあてはまります。

 

③適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態

 

適切な管理がされておらず、景観法にもとづき策定した景観計画や地域の景観保全のルールに著しく適合しない物件です。

 

また、例えば、屋根や外壁が汚物や落書き等で汚れたままになっている、窓ガラスが大量に割れたままになっている、木が建物の全面を覆うほど生い茂っているなど、主に外観と周囲との間に大きなギャップが生じてしまい、近隣に迷惑をかけている物件が対象となってきます。

 

④その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

 

立木や動物などが原因で、放置しておくと問題となる物件です。

 

例えば、立木の枝等が近隣の道路等にはみ出し、歩行者等の通行を妨げている、動物が棲みつくことにより周辺へ悪影響を及ぼす、不特定の者が容易に侵入できる状態で放置されている物件が対象となってきます。

 

 特定空き家に対する措置のポイント

 市町村に立ち入り調査権を付与

特定空き家と判断すべきかどうか調べるため、市町村に立ち入り調査の権限が与えられました。空き家の所有者が立ち入り調査を拒めば、20万円以下の過料が科せられます(同法第16条第2項)。

 

 撤去や修繕など指導・勧告・命令

特定空き家と判断されると、市町村長は、その所有者等に対し、除却、修繕、立木竹の伐採その他周辺の生活環境の保全を図るために必要な措置をとるよう、①助言または指導、②勧告、③命令することができます(同法第14条第1項~3項)。この順に3段階で是正措置が実施されます。

 

なお、空き家対策特別措置法施行前に、市町村が同様の目的・趣旨の空家の適正管理に関する条例を定めているところもあります。その条例で、適切な管理が行われていない空き家に対する措置として、指導・勧告をすることなく、いきなり命令を行うことを規定している場合、慎重な手続を踏むこととした法の趣旨に反するため、その条例の命令に関する規定は無効となることが、ガイドラインで示されています。

 

 固定資産税の住宅用地特例から除外

特定空き家と判断され、撤去・修繕など指導を受けながら改善されない場合、勧告が出されます。勧告を受けると、固定資産税などの住宅用地特例から除外されます。2016年度分から特例の対象外となるので、注意が必要です。
固定資産税などの住宅用地特例は、地方税法349条の3の2で規定されていますが、平成27年度の税制改正で特定空き家が除外されたのです。

 

固定資産税の住宅用地特例は、下記の表のように、家屋があれば土地の固定資産税を更地の場合よりも最大6分の1に優遇する措置です。特定空き家として勧告を受けると住宅用地特例の対象外となり、固定資産税などが最大6倍にまで跳ね上がることになります。

 

区分

固定資産税

空き地(更地)

建物がない状態

 課税標準×1.4%

小規模住宅用地

住宅1戸につき200㎡以下の部分

 課税標準×1/6×1.4%

一般住宅用地

住宅1戸につき200㎡を超えた部分

 課税標準×1/3×1.4%

なお、所有者が、勧告または命令の内容を実施し、その勧告または命令が撤回された場合、固定資産税等の住宅用地特例の要件を満たす家屋の敷地は、再び特例が適用されます。

 

 命令に従わなければ50万円以下の過料、強制撤去

勧告を受けても改善されない場合、命令が出されます。命令に従わなければ、50万円以下の過料を科せられます(同法第16条第2項)。
また、市町村が強制的に撤去するなど行政代執行が可能となっています(同法第14条第9項)。
費用は所有者から徴収されます(同法第14条第10項)。

 

命令が出された特定空き家には、その旨の標識が立つことになります(同法第1 4条第11項)。

 空き家対策特別措置法への対策

上記でご説明しました通り、ご自身の所有する建物が、特定空き家に指定されてしまう可能性がある場合は、早めに対応しておくことが非常に重要です。
市町村からの勧告や命令の是正処置が出ているのに対応しないでいると、やがて行政代執行になってしまいます。その場合、掛かった費用は全て所有者が支払わなければなりません。

 

そのような事態にならないためにも、今後その土地や建物をどうするのかを決めておくことが重要です。その家に将来住む可能性があるかないかなどを基準に、ご自身だけでなく、ご家族や親族とよく話し合って決めておくことをお勧めします。

 

そのために、いくつか対策を記載いたします。

 

 自治体に空き家対策の助成制度について問い合わせる

まず、該当する自治体に空き家対策の助成制度がないかを調べ、ある場合は具体的な内容を聞きましょう。

 

例えば、東京都文京区では、平成26年度から、空き家の解体費用を最大200万円助成し、解体後更地となった土地を持ち主から10年間無償で借り上げる事業を実施しています。土地は区が活用するため、持ち主の固定資産税の負担もゼロとなります。

 

 維持管理する

空き家・空き地をどうするかすぐには決められない場合もあると思います。その場合は当面、「空き家・空き地の巡回サービス」を利用する方法がありますし、実際そのような方も増えています。

 

 活用する

保育所、店舗、駐車場、シェアハウス、コミュニティーハウス等の施設として活用する方法です。
保育所については、近年社会問題にもなっている「待機児童数の増加」に伴い、需要が高まっています。コミュニティーハウスも地域の拠点として、同様に需要があります。
これらに関する自治体の助成制度がないかを問い合わせしましょう。

 

また、活用の方法として、所有する土地や建物を賃貸に出す方法も考えられます。

 

 売却する

上記のように、土地や建物を維持していくと、固定資産税の支払いや維持管理費用が発生します。
また、活用する場合でも、修繕費用や管理費用が発生します。
特に、所有する土地や建物が遠方にあり、管理することが難しい場合は、売却して手放してしまうのも一つの手段です。

 

建物を残して古屋付きの土地として売却できれば、解体費用も掛からず、その後の管理も必要ありません。
この方法が実際、一番手間の掛からない対策かもしれません。

 

ただ、古屋付きで売却する場合のデメリットは、更地にして売却するよりも買い手が付きにくいことです。

 

ですから、建物の立地などが良い環境でない場合は、解体工事を行い更地にすることをお勧めします。不動産会社としても、売却手続きをする際に更地のほうが扱いやすく、買い手も比較的見つかりやすいからです。

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 空き家とアスベスト

 空き家の6割は共同住宅

空き家というと、「朽ち果てた一軒家」のイメージが強いですが、実はマンションも少なくないのです。下記の表のように、2013年(平成25年)の時点の空き家総数820万戸のうち、約6割にあたる471万戸がマンションなどの共同住宅だったのです。大半は賃貸ですが、「その他の住宅」(世帯が長期にわたって不在の住宅、建て替えのために取り壊すこととなっている住宅等)に分類された空き家も71万戸に上ります。

 

 図表2 空き家の種類、建て方別空き家数-全国(平成25年)
図表2 空き家の種類、建て方別空き家数-全国(平成25年)

 

 アスベスト使用の危険性

既述したように、空き家対策特別措置法では特定空き家の一例として、「著しく衛生上有害となるおそれのある状態」の物件を挙げています。
この中で、アスベストを吹き付けた部分がむき出しになってアスベストが飛散する可能性が高い物件を例示していますので、注意が必要です。

 

このような物件が特定空き家に該当する可能性が高いという意味と、物件がこのような状態にあるということは、周辺住民の方々にアスベストの被害が及ぶという意味の、両面での注意が必要です。

 

一戸建てにおいても、アスベストは天井・壁・床・屋根・軒下などに使われていることがありますが、基本的にアスベスト成形板といわれるレベル3の飛散性の低い建材が大半です(まれに吹付けアスベストが使われていることもあります)。
もちろん、粉砕せず手ばらしで慎重に処理し、石綿含有成形板として廃棄物処理しなければなりません。

 

しかし、空き家のうち6割を占めるマンションなどの共同住宅には、最も飛散性の高い吹付けアスベスト(レベル1)が使われていることがあります。特に鉄骨造(S造)の建物に吹付けアスベストが使われているケースが多くなっています。

 

鉄骨造の建物に使われている吹付けアスベストは、アスベストの含有率が60~70%と高く、経年劣化によりその飛散性が高くなり非常に危険なので、十分な注意が必要です。

 

 東京都住宅供給公社によるアスベスト飛散事故

平成27年6月1日、上記の懸念を象徴するような以下の報道発表がありました。

 

平成27年6月1日
東京都住宅供給公社
都市整備局

 

  東京都住宅供給公社(以下「公社」という。)は、都営住宅の営繕工事業務を東京都から受託しています。今般、天井部分に吹付けられたひる石にアスベストの含有が確認されている都営住宅において3件(3戸)のあき家補修工事を行った際、法(※1)及び条例(※2)で義務付けられた届出を行わず、また、工事業者は、法令(※1※2※3)で義務付けられた飛散防止対策をとらずに天井の一部の吹付け材を撤去し、更に法(※4)に定められた適正な廃棄物の処理を行っていなかったことが判明しました。
 届出が工事業者に義務付けられていた平成26年5月以前の工事についても調査したところ、同様のあき家補修工事で必要な届出及び飛散防止対策、適正な廃棄物の処理等が行われたことが確認できないものが51件(51戸)あり、現在、事実確認を行っています。
 公社及び東京都は、引き続き早急に事実の把握に努め、関係当局の指示に従い、必要な措置を講じるとともに、工事関係者や入居者の皆様への必要な対策を講じてまいります。
当該あき家補修工事に従事された方や入居者の方をはじめ、皆様に多大なご心配、ご迷惑をおかけしていることを深くお詫び申し上げます。

 

(※1)大気汚染防止法
(※2)都民の健康と安全を確保する環境に関する条例
(※3)労働安全衛生法
(※4)廃棄物の処理及び清掃に関する法律

 

「義務付けられた届出を行わず、義務付けられた飛散防止対策をとらずに天井の一部の吹付け材を撤去し、更に法に定められた適正な廃棄物の処理を行っていなかった」という言語道断の対応に驚くばかりです。

 

東京都から、都営住宅の営繕工事業務を受託している住宅供給公社が、このようなずさんなアスベスト対策をし、飛散防止のための法律に従っていないという由々しき事態です。早急なる事実の把握と的確な対応を強く望むものです。   

 共同住宅の「所有の種類別空き家数」

上記、「図表2 空き家の種類、建て方別空き家数-全国(平成25年)」に記載されている、共同住宅の「賃貸用の住宅」及び「その他の住宅」を合計した空き家を、「賃貸用等空き家」と定義します。

 

この賃貸用等空き家は446万戸あるのですが、所有の種類別にみると、民営の空き家が360万戸で、81%、民営以外(公営、公社、給与住宅等)の空き家が 72 万戸で、16%となっています。
民営の空き家数が民営以外に比べて、何と5倍も多くなっています。(図表3)

 

賃貸用等空き家(共同住宅)の所有の種類別空き家数及び割合-全国(平成25年)

 

既述した、東京都住宅供給公社により営繕管理されている都営住宅は、民営以外であり、この5倍にあたる民営の共同住宅があるわけです。
そして、それらの共同住宅には、都営住宅の事例のように、アスベストが使われている可能性があるのです。

 

 共同住宅の「建築時期別空き家数」

また、賃貸用等空き家(共同住宅)を建築時期別にみると、民営の空き家は、昭和56 年~平成 12 年に建てられた住宅が 110 万戸と比較的多く、この 20 年間に建てられた住宅の空き家数が、民営の空き家全体の31%となっています。
ただし、建築時期が不詳の空き家も154万戸(43%)と多く、留意する必要があります。

 

一方で、民営以外の空き家についてみると、昭和55年以前に建てられた住宅が33万戸で、民営以外の空き家全体の45%となっています。また、平成18 年以降に建てられた住宅については5万戸で7%と、割合としては小さいものとなっています。(図表4)

 

賃貸用等空き家(共同住宅)の所有の種類、建築時期別空き家数-全国(平成25年)

 

吹付けアスベスト(レベル1)は、昭和31年(1956年)~平成元年(1989年)ころまで製造され、成形板(レベル3)は平成15年(2004年)ころまで製造されていました。

 

従って、アスベストの製造時期と、上記の表の主要な時期が重なっているのです。さらに、建築時期が不詳の空き家が154万戸もあるので、空き家補修工事や空き家解体工事の際には、アスベストの事前調査を的確に行い、アスベストが含有されている場合は、適切に処理しなければなりません。

※<まとめ>

 

①空き家の6割は共同住宅!

空き家総数820万戸のうち、約6割にあたる471万戸がマンションなどの共同住宅なのです。

 

②共同住宅には、アスベスト含有の可能性がある!

特に鉄骨造(S造)の建物に、吹付けアスベストが使われているケースが多くなっています。

 

③民営の空き家は民営以外の空き家の何と5倍!

賃貸用等空き家(共同住宅)は446万戸ですが、所有の種類別にみると、民営の空き家が360万戸で81%を占め、民営以外(公営、公社、給与住宅等)の空き家は 72 万戸で、1/5の16%にとどまっています。

 

④賃貸用等空き家の建築時期は、アスベスト製造時期と重なる!

賃貸用等空き家(共同住宅)の主要な建築時期は、アスベストの製造時期(昭和31年~平成15年ころ)と、重なっています。

 

⑤空き家の補修工事や解体工事の際には、適切なアスベスト対策が必要!

アスベストの事前調査を的確に行い、アスベストが含有されている場合は、適切に処理しなければなりません。

 

 

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